Dicas para quem comprou ou vai comprar um imóvel na planta....

Ultimamente, com o grande “boom” imobiliário tem-se visto inúmeros lançamentos de imóveis por todas as grandes capitais do Brasil, em especial em São Paulo e redondezas. Nesse aspecto, existem todos os tipos de incentivos para a aquisição da tão sonhada casa própria.

Apesar disso, os adquirentes de unidades imobiliárias de grandes lançamentos, devem tomar todo cuidado possível para não cairem em situações que podem trazer prejuízos “emocionais” e principalmente financeiros, vejamos.

Com a aquisição da casa própria, pode ter início uma grande dor de cabeça, pois, as incorporadoras cometem graves erros que podem deixar “na mão” os adquirentes dos imóveis. Deve-se ter atenção especial para algumas situações que, apesar de não serem corriqueiras, podem fazer a grande diferença neste momento.

Geralmente as situações são as seguintes:

Localização Geográfica do Empreendimento – muito se tem a dizer quando um referido imóvel é comercializado dentro de um bairro. Conforme esse bairro, o imóvel terá fácil acessibilidade viária e boa infra-estrutura comercial, além de outras. Acrescentando a estas peculiaridades, a questão do nome do bairro, é certo que o valor comercial do imóvel terá um acréscimo considerável, pois, além de ter fácil acessibilidade e uma boa infra-estrutura, o tão sonhado imóvel fica no bairro “X”. Nesse sentido, as incorporadoras, no momento da venda ressaltam não só as peculiaridades da região, mas principalmente o “nome do bairro”, fazendo soar com grande imponência a localização do imóvel, para ainda justificar o alto valor daquela unidade.

Apesar de toda pompa e circunstância, a decepção pode vir após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e com a chegada do liberação do imóvel, pois, neste documento é que o adquirente toma ciência de que o seu imóvel, na realidade, FICA ou NÃO FICA naquele bairro - mas sim no bairro vizinho. Pois, em 99% das vezes, os adquirentes de imóveis não conhecem a divisão territorial adotada pela prefeitura municipal e, isto não é nenhum crime. Na maioria das vezes a diferença entre o bairro “X” e o bairro “Y” está no final ou início de uma rua.

A aparente pequeneza da questão, faz grande diferença no preço do imóvel, pois, se o imóvel está construído num bairro de “renome - X” e um outro imóvel (nas mesmas características) está construído no bairro “de pouca expressão - Y”, interligados pelo fim e início de uma mesma rua, o valor unitário destes imóveis será diferenciado, inclusive na própria prefeitura.

E o que isso pode trazer de diferença para o adquirente?

Resposta: O preço. Em algumas situações, o preço pode variar de 2% a 7% de um imóvel para o outro, considerando apenas e tão somente o bairro em que ele está, realmente, construído.

Nesse sentido, para que o adquirente não caia nesta situação, é salutar que o mesmo se dirija perante o órgão municipal competente e certifique-se de que o imóvel escolhido encontra-se naquele bairro anunciado na publicidade. Caso já tenha adquirido o imóvel e tenha constado apenas com a chegada das contas de água, luz, telefone, ou com a documentação do Cartório de Imóveis, poderá o adquirente buscar, na Justiça, um abatimento no preço do referido imóvel, tendo em vista que o valor de venda praticado no mercado referente a unidades imobiliárias semelhantes naquele determinado bairro, são menores, de acordo com os estudos colhidos e apresentados.

Atraso na Entrega da Obra – Outra situação, essa já mais comum, entre as incorporadoras, é o atraso na entrega das unidades imobiliárias. Tal ocorrência em grande parte chaga a ultrapassar, inclusive, o prazo “extra” – de 120 ou 180 dias, previsto nos Contratos de Compra e Venda.

E o que fazer nesta situação? Quais os direitos?

Neste caso, em primeiro lugar, o adquirente NÃO DEVE PARAR DE PAGAR A PRESTAÇÃO.

Se o atraso for superior, inclusive, ao prazo extra, poderá requerer na Justiça o pagamento das despesas efetuadas com o aluguel de outro imóvel para moradia, durante o período em que se deu o atraso, inclusive poderá requerer ainda a restituição com o que gastou para guardar a mobília. Poderá ainda requerer o reembolso de eventual pagamento de IPTU, despesas de condomínio, água ou luz. Tem direito ainda a requerer a restituição dos valores desembolsados com a correção monetária do valor do financiamento, tendo em vista que não está no uso e gozo do referido imóvel, bem como a restituição dos juros remuneratórios. Existe ainda a possibilidade, caso exista no Contrato de Compra e Venda, a cobrança da multa pré-fixada, sem dizer na possibilidade ainda de requerer indenização por danos morais.

Imóvel com metragem menor que a anunciada – No material publicitário elaborado pelas vendedoras de empreendimentos imobiliários, existe a informação da metragem de área total e privada acerca do imóvel que existirá na unidade imobiliária ou no lote onde ocorre a construção.

Após a entrega das chaves e verificando o adquirente do imóvel alguma divergência quanto a metragem real do imóvel com relação a apresentada no informe publicitário o consumidor, tem o direito de obter o abatimento proporcional do m² faltante no seu imóvel adquirido, pois o vendedor se vincula à oferta, publicidade e propaganda que colocou no mercado de consumo, devendo necessariamente cumprir com o que garantiu ao consumidor.

Além disso, como o preço nasce da correspondência com a metragem, obviamente que estando menor do que era informado ao consumidor, é direito deste obter o devido abatimento no valor pela diferença eventualmente encontrada no m², tudo corrigido monetariamente pelo INCC.

Atraso na Assinatura do Contrato de Financiamento - Não é novidade que existe um atraso para a marcação da data para assinatura do contrato de financiamento. Normalmente, a Incorporadora ou a empresa responsável pela venda dos imóveis, apresenta uma terceirizada para prestar os serviços de despachante. Isso significa que, caso aceite, está contratando o serviço de uma empresa ou pessoa física para encaminhar a documentação necessária para o banco financiador, geralmente a CEF, a fim de que o mesmo libere o financiamento do imóvel.

Ocorre que, após a entrega de todos os documentos para esta empresa tem início uma espera sem fim. Na grande maioria das vezes o adquirente chega a aguardar até 12 meses para a assinatura do contrato de financiamento e isso pode gerar vários problemas, inclusive a não aprovação do financiamento pelo banco. Explico.

A situação é bem simples. De acordo com os contratos de compra e vendas de imóveis (lançamentos) o valor do imóvel, é reajustado, mensalmente pelo INCC. Nesse sentido, após o pagamento da entrada, que na realidade é o pagamento da comissão de corretagem (indevida), o imóvel tem seu preço mensalmente reajustado pelo INCC. Esse reajuste, na melhor das hipóteses poderá gerar um acréscimo de 5% (cinco por cento) no valor do imóvel a ser financiado, ou seja, se o imóvel custava R$ 300.000,00 e sofreu um acréscimo de 5%, o valor a ser financiado será de R$ 315.000,00. Isso significa grande mudança no panorama financeiro do adquirente. Uma vez que teve um aumento de R$ 15.000,00 no valor do seu imóvel. O detalhe mais preocupante é o de que dependendo da renda da pessoa, ela NÃO terá aprovado o financiamento pelo banco, e isso causará um grande transtorno na vida da pessoa, pois terá uma terrível dor de cabeça para reaver o que já pagou a título de "entrada" e demais taxas.

Nesses casos, sugiro que, quando da entrega de todos os documentos para estas empresas terceirizadas, anexe a relação de documentos solicitada e faça um relação dos mesmos em duas vias e, ao entregá-la, EXIJA uma conferência dos mesmo, um visto com "OK", com carimbo, assinatura e data de quem está recebendo. Pois, este documento, num futuro próximo, poderá embasar uma ação em desfavor desta empresa, caso o valor do imóvel tenha um acréscimo (reajuste) muito além do esperado, fazendo com que esta empresa arque com esta diferença de valor.

Para ampliar o conhecimento e conhecer um pouco mais sobre o assunto, sugiro que acessem o link http://alessandrobartoloadv.blogspot.com.br/2013/08/contrato-de-compra-e-venda-de-imoveis.html, e descubram um pouco mais sobre Taxa de interveniência; Taxa de administração; Taxa de Obra; Taxa SATI, Taxa de Corretagem etc...