Contrato de Compra e Venda de Imóveis na planta: Taxas Abusivas

E o sonho da casa própria chegou!!

Com a chegada da possibilidade de aquisição da casa própria, muitos consumidores que desejam realizar este sonho acabam não prestando atenção àquelas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, acabam aceitando as imposições das empresas no fechamento do negócio. 

As incorporadoras conjuntamente com as imobiliárias, quando do lançamento de um determinado empreendimento não medem esforços para atrair clientes. Fazem uma excelente publicidade, com balões, cores, música, sorteio de presentes, sem dizer que seus estandes de vendas são impecáveis, além de um batalhão de corretores de imóveis.

E é com este panorama que se inicia o jogo da sedução de vendas e, na maioria das vezes, se vence também. Vejamos. O cliente em potencial, ao adentrar no estande de vendas multicolorido e bem transado, é gentilmente abordado por um corretor que apresenta, maravilhosamente bem a maquete do imóvel, conduzindo-o para um "tour" na unidade que está mobiliada para apresentação. Após mais uma impecável apresentação, induz o cliente a conhecer as condições do contrato, apresentado-o os valores e demais cláusulas contratuais. E, é exatamente neste ponto que se deve ficar atento, devendo ser diminuída a alegria e euforia para aquisição do bem, porque, muitos contratos assinados trazem a inclusão de adicionais onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas Sati, de interveniência, de transferência, de administração, de obra e corretagem, entre outras tantas prejudiciais ao mutuário. 

Vejamos, de forma bem sucinta cada uma delas:

1 - Sati - é uma práticas das mais recorrentes do mercado imobiliário. Nessa taxa, cobra-se um percentual, geralmente de menos de 1% (um por cento) sobre o valor do bem. Este valor é imposto pelas imobiliárias sob a alegação da existência de custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato.

Aqui devo alertar-los de que tal taxa fere tanto o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora.

2 - Assessoria imobiliária - A assessoria imobiliária DEVE ser paga pelo vendedor do imóvel e não pelo cliente/comprador do imóvel, com exceção nos casos de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato", completa.  

3 - Comissão do corretor - Este é um artifício muito bem elaborado e ilícito. A obrigação de pagar a comissão do corretor de imóveis é de quem contrata seus serviços, ou seja, da própria construtora/incorporadora e NÃO do cliente/comprador. Somente é devido o pagamento desta comissão por parte do cliente/comprador quando este efetivamente CONTRATA um corretor de imóveis para prospecção de um imóvel e, entabula, com este um contrato de Corretagem/Prestação de Serviços. Essa taxa tem uma variação de de 6% a 8%, conforme determina o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). 

O interessante é que na maioria das vezes o cliente/comprador do imóvel acredita que está dando uma "pequena entrada sobre o valor do imóvel", o que não é verdade.  

Sobre estas duas primeiras taxas, vale ressaltar que os Tribunais de todo o país estão determinando a devolução dos valores pagos sob os nomes de Taxa Sati, Assistência Imobiliária e Comissão de Corretagem, existindo, ainda, a possibilidade de restituição em dobro, dependendo do caso. 

4 - Transferência do imóvel (Cessão do Contrato ou de Renúncia) - Esta é uma taxa cobrada na grande maioria dos contratos, quando o mutuário tenta transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento. Neste momento, o mutuário é tomada por essa surpresa, ou seja, para que ele consiga transferir o imóvel em construção para uma outra pessoa, as incorporadoras e ou construtoras costumam impor o pagamento de uma taxa chamada 'Cessão do Contrato ou de Renúncia', que, geralmente, equivale a 3% do valor da propriedade.

Cabe esclarecer que a prática é considerada abusiva, não tem previsão na legislação e fere o CDC, podendo também ser objeto de discussão perante o Poder Judiciário.

5 - Taxa de interveniência - É considerada venda casada, definitivamente proibida pelo Código de Defesa do Consumidor. Ela é cobrada quando o comprador não aceita a financeira da incorporadora.

6 - Taxa de administração - É uma taxa muito discutida nos Tribunais. Os bancos alegam que é cobrada essa taxa pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Nesse caso específico, existem decisões aceitando a cobrança desta taxa, quando a mesma estiver expressa nos contratos de financiamento imobiliário, mas vale recordar que a legislação determine que o limite cobrado seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, algumas instituições chegam a cobrar de 20% a 30% da tarifa durante todo o financiamento.

Taxa de obra - Esta taxa é a mais recente aplicada pelas construtoras. Cobra-se um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As empresas dizem que ela é referente aos juros da obra e cobram-na até que aconteça a liberação do "Habite-se" e de toda a documentação relacionada. 

Ocorre que referida taxa não pode ser cobrada uma vez que o quando da concepção do empreendimento a incorporadora/construtora já calculou o juros da obra e, certamente, já o  embutiu no valor do imóvel. Cumpre ressaltar que por ser abusiva esta taxa, o artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. 

Para aqueles que por ventura já adquiriram o sonhado imóvel, nos último 3 (três) anos e constatem tais cláusulas abusivas, sugiro que procurem um advogado para uma análise mais detalhada do contrato e busquem na justiça a restituição de tais valores. E se acham que não vale a pena, aqui vai um exemplo de cálculo bem simples do que pode ser resgatado na justiça: 

Se você adquiriu um imóvel na planta pelo valor de R$ 300.000,00 (o que não é nenhum absurdo), pagou de "entrada" (comissão de corretagem) 6% (seis por cento) - e ninguém te disse que era isso, ou seja, R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), mais a taxa Sati e Assessoria Imobiliária, que, somadas podem giram em torno de R$ 2.000,00 (dois mil reais). A soma destes valores chega a um total de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), que podem ainda, ser restituídos em dobro, dependendo do caso.    

Por fim, muito cuidado e atenção quando da assinatura do contrato de Compra e Venda de um imóvel na planta. Se houver dúvidas sobre as cláusulas e ou valores, não assine o contrato naquele momento. Consulte e, se for o caso, contrate um advogado.